7.6bBiens et transactions
Le crédit immobilier
Sommaire
Tu loues depuis des années et chaque loyer s’évapore sans rien te laisser. Autour de toi circule le nom d’une « fatwa européenne » qui permettrait d’acheter à crédit. Vrai ? Sous quelles conditions ? Et que disent ceux qui la contestent ? Cette leçon présente les positions rapportées ; elle ne tranche pas. Ton cas, lui, se posera à un savant qualifié qui connaît ta situation.
Le mécanisme : un prêt gagé, pas une vente
Regarde d’abord ce que fait réellement le crédit immobilier. La banque n’achète jamais la maison : elle te prête de l’argent, tu achètes toi-même, et le bien est donné en garantie jusqu’au dernier centime remboursé. Le comité islamweb le décrit ainsi : le propriétaire gage le bien auprès du prêteur « jusqu’à ce que la dette soit remboursée, augmentée de son intérêt ; si le débiteur tarde, le prêteur a le droit de vendre le bien pour récupérer son argent » (fatwa 389911).
Rapporté à la grille du cours, le montage assemble trois pièces déjà connues : le qarḍ, le prêt de consommation (7.4a) ; le riba, le surplus convenu sur ce prêt (7.2) ; le rahn, le gage qui assure le créancier (7.4a). Le produit n’est pas une vente : c’est le riba du prêt, avec la maison en otage.
La position majoritaire rapportée
L’Académie internationale du fiqh a traité précisément ce financement, à Djeddah en mars 1990 :
« Le logement est une nécessité essentielle pour l’être humain. Il doit être assuré par des voies légales et des moyens financiers licites. Les méthodes pratiquées par les banques de crédit immobilier et d’habitat, ainsi que par d’autres organismes similaires consistant à accorder des prêts avec intérêts - importants ou réduits - sont interdites par la Charia vu qu’elles relèvent de l’usure (riba). » (Académie internationale du fiqh, résolution n° 50 (1/6), Djeddah, 1990)
Le verbatim est sans marge : le taux, « important ou réduit », n’y change rien. La même résolution énumère aussitôt les moyens licites : prêts immobiliers publics remboursables par tranches sans intérêts ; construction et vente à tempérament de logements par les États ou les promoteurs ; achat par contrat de fabrication (istiṣnâ’), qui permet de payer un logement sur plans par tranches. La réponse interdit le prêt mais n’envoie pas le musulman à la rue.
La décision européenne de 1999
Neuf ans plus tard, le Conseil européen de la fatwa et de la recherche, réuni à Dublin du 27 au 31 octobre 1999, a examiné la question qui « constitue une difficulté notoire en Europe et dans l’ensemble des pays occidentaux ». Plusieurs mémoires ont été lus, l’assemblée était divisée, et la décision 2/4 est sortie « à la majorité de ses membres ».
Le texte commence par ce que peu de ses lecteurs retiennent : il « confirme le consensus de la communauté dont fait l’objet l’interdiction de l’usure », « péché majeur » parmi les sept destructeurs, et confirme que les intérêts bancaires sont du riba. Il exhorte les musulmans à chercher les alternatives licites (mourabaha, sociétés immobilières islamiques, vente à facilité, bay’ al-taqsît) et appelle les institutions à négocier avec les banques européennes.
Puis vient le passage connu :
« Si rien de ceci n’est possible à présent, le Conseil, à la lumière des arguments, des règles et des considérations juridiques, ne voit aucun inconvénient à avoir recours à ce moyen, c’est-à-dire au prêt bancaire avec intérêt en vue de l’acquisition d’une maison dont le musulman et sa famille ont besoin comme résidence, à condition qu’il ne possède pas une autre maison qui suffit à ses besoins, que la maison en question soit sa résidence principale et qu’il n’a pas en sa possession une épargne lui permettant de l’acquérir sans recourir à ce moyen. » (Conseil européen de la fatwa et de la recherche, décision 2/4, Dublin, 1999)
La permission tient donc à trois conditions jointes : une maison pour l’acheteur et son foyer, pas d’autre maison suffisante, pas d’épargne qui suffise à l’achat. Et le texte borne lui-même sa portée par la règle de mesure : « ce qui est permis par nécessité doit être estimé à sa juste valeur » : il n’a « pas permis l’acquisition de locaux pour commerce ou autre ».
Les deux fondements invoqués
Le premier fondement est la règle de la nécessité, que le texte dit « tirée du Coran à cinq endroits », parmi lesquels :
« وَمَا لَكُمْ أَلَّا تَأْكُلُوا۟ مِمَّا ذُكِرَ ٱسْمُ ٱللَّهِ عَلَيْهِ وَقَدْ فَصَّلَ لَكُم مَّا حَرَّمَ عَلَيْكُمْ إِلَّا مَا ٱضْطُرِرْتُمْ إِلَيْهِ » wa-mâ lakum allâ ta’kulû mimmâ dhukira-smu llâhi ’alayhi wa-qad faṣṣala lakum mâ ḥarrama ’alaykum illâ mâ ḍṭurirtum ilayh « Qu’avez-vous à ne pas manger de ce sur quoi le nom d’Allah a été prononcé ? Alors qu’Il vous a détaillé ce qu’Il vous a interdit, à moins que vous ne soyez contraints d’y recourir. » (Coran 6:119, Hamidullah)
La décision précise la charnière : les jurisconsultes « stipulent que le besoin peut être assimilée à la nécessité qu’il soit spécifique ou général ». La nécessité stricte (aḍ-ḍarûra) est ce sans quoi la vie est impossible ; le besoin (al-ḥâja) est ce dont l’absence place le musulman dans la gêne, cette gêne que le Coran dit épargnée à cette communauté (22:78). Et le logement n’est pas un besoin de luxe : le texte fait des maisons un lieu de quiétude (Coran 16:80). La location, ajoute le texte, laisse le musulman payer « pendant des années et des années » sans posséder « ne serait-ce qu’une seule pierre », exposé à l’expulsion.
Le second fondement est historique : l’avis rapporté d’Abû Hanîfa et de son élève Muḥammad ibn al-Ḥasan al-Shaybânî, devenu celui de l’école hanafite, attribué aussi à Sufyân al-Thawrî et à Ibrâhîm al-Nakha’î, et transmis comme un avis d’Aḥmad ibn Ḥanbal préféré par Ibn Taymiyya selon certains hanbalites : les contrats usuraires entre musulman et non-musulman hors terre d’islam seraient permis. La décision fait prévaloir cet avis au motif que le musulman n’est pas tenu, dans une société non musulmane, des prescriptions civiles et financières qui organisent l’État musulman, et que son islam « est sensé le renforcer et non pas l’affaiblir, l’enrichir et non pas l’appauvrir ».
Ceux qui ont répondu
La décision a fait débat, et les réserves sont documentées. Le comité islamweb présente le montage comme « en principe absolument interdit », rapporte la permission européenne sous conditions, puis note : « de nombreux savants ont réfuté cette fatwa, parmi lesquels le cheikh Ṣalâḥ al-Sâwî » dans un livre titré « Regard apaisé sur la fatwa permettant les prêts usuraires pour financer l’achat de logements dans les sociétés occidentales ». Son avis conclusif : « il est plus sûr de s’en abstenir » (fatwa 389911).
Une autre fatwa islamweb en fixe la borne : « interdit d’acheter une maison par un prêt usuraire tant qu’on peut se loger, que ce soit par location ou tout autre moyen légal » ; la permission ne s’ouvre que si l’on ne trouve « aucune maison où vivre » autrement : « la nécessité se mesure à sa valeur » (fatwa 84041). Une troisième, en français, fait le choix du texte européen tout en lisant sa condition restrictivement : permis « à condition de ne pas pouvoir trouver une maison à louer susceptible de satisfaire notre besoin » (fatwa 80060).
Lis la géographie réelle des positions : interdiction posée par l’Académie ; permission encadrée par le Conseil européen ; resserrement de la condition chez d’autres comités ; appel à l’abstention chez les prudents. Personne ne conteste que le riba soit interdit : le débat porte sur ce qui compte comme nécessité, et sur le poids de l’avis hanafite hors terre d’islam.
Ce qui change la nature du contrat
Les alternatives citées par les institutions ont un point commun : elles remplacent le prêt par une vente. La vente à tempérament est « licite au regard de la Charia, même si le prix à terme est supérieur au prix au comptant » (résolution 64, 1992), à condition que le prix soit ferme et qu’aucun intérêt ni charge de retard ne s’y ajoute : « ce serait alors du riba » (résolution 51, 1990). La mourabaha, où l’organisme achète le bien puis te le revend majoré à terme, est licite « lorsqu’elle porte sur une marchandise après que celle-ci soit devenue la propriété du chargé d’achat et qu’il en ait pris possession » et en assume le risque (résolutions 40-41, Koweït, 1988) : c’est la détention réelle du risque qui fait la vente vraie. La location-vente et l’istisnâ’ complètent l’attirail.
Les bornes de cette leçon
Cette leçon décrit ; elle n’autorise ni n’interdit ton crédit. La question « puis-je, moi, ici, maintenant » dépend de ton loyer, de ta famille, de ton épargne, des alternatives de ta ville, des faits que seul un savant qualifié pèse avec toi. Ce que cette leçon t’a donné : le mécanisme, les positions nommées, leurs conditions exactes, et les moyens qui changent la nature du contrat.
Pour le riba qui fonde tout le débat, reprendre 7.2a et 7.2b ; pour le prêt et le gage, 7.4a ; pour l’épargne qui prépare l’achat et la lecture des avis, la leçon suivante ; pour tout le parcours, le cours de fiqh.